空き家は所有しているだけで固定資産税の支払い義務が生じたり、維持管理には費用的・時間的負担がかかったりするため、所有者にとっては悩みの種になりがちです。
そのため、早期の空き家売却を検討するものの、不動産売却の経験がないため「どういった点に注意を払えばいいかわからない」との不安を感じるケースは多々あるでしょう。本稿でそのような方のために、空き家売却にかかる注意点を解説します。
目次
空き家を売却する際の選択肢
空き家のまま売却
空き家の売却方法としては、まず「中古住宅」「古家付き土地」として家屋を残したまま売りに出すことが考えられます。
一般的に、空き家は築20年を境に売却価格の下落幅が大きくなります。そのため、築20年以内でそのまま住める程度に物件の状態が綺麗なら中古住宅として、売却しそうでない場合は古屋付きの土地として売りに出しましょう。
更地にして売却
「空き家の状態が悪い」「周辺エリアに賃貸需要がない」などのケースでは、空き家を解体して土地のみの状態にして売却をした方が、スムーズに買い手が見つかります。
土地の状態に戻すなら空き家の解体費用はかかってしまうものの、買い手としてはより自由に土地活用ができます。ただし、空き家を解体して更地にしてしまうと固定資産税額が最大で6倍になってしまう可能性がある点には留意が必要です。
リフォームして売却
費用と時間がかかってしまいますが空き家をリフォームして住まいとしての需要を復活させた状態で売却活動をするのも選択肢のひとつです。元々の空き家のテイストを生かした魅力的なリフォームが行えれば、費用をなるべく抑えたままスムーズに書いて希望者を見つけられる可能性があります。
空き家のオーナーとしても、住み慣れた家を残し、誰かに活用してもらえるという、心情的なメリットもあります。
空き家売却にかかる注意点
売却は名義人しか行えない
不動産の売却は原則として名義人しか行えません。たとえば、実家を売却したいと考えても、両親がまだ健在で名義人が自分になっていない場合は、売却するためには名義人自身で行うか、名義変更のために生前贈与の必要があります。
生前贈与を行うと贈与税がかかってしまいますので、場合によっては空き家の相続を待った方が最終的な支出金を抑えられるかもしれません。相続税は贈与税に比べて利用可能な特例が多く、控除される金額もより高く設定されています。
売却完了までには時間がかかる
一般的に、不動産売却を行う期間は3ヶ月から6ヶ月、長くても1年は想定しておかなければなりません。売り急ぐとかえって交渉の際に不利になり、思ったような値段で売却できない可能性があります。
逆に売却を長引かせすぎても、「人気のない物件」だと判断され、買い手がなかなか見つからない状況になることも想定されます。そのため、適切な期間で空き家を売却する必要があるのです。
そのためにも、価格設定や売却の際の宣伝方法については、早い段階から綿密に検討しておきましょう。
更地にする場合は解体時期に注意する
空き家を更地にすると固定資産税の支払額が最大6倍になるリスクがあると解説しました。それに加え、固定資産税の基準日は1月1日ですので12月31日に解体を実行すると、翌年の固定資産税課税額が上昇してしまう点も注意事項です。
そのため、買い替え時期については、なるべく年明けの早い時期に行った方が、固定資産税の支払金を用意する余裕も生まれるでしょう。
空き家になってから3年以内に売却する
居住用財産、つまりマイホームを売却した際は、譲渡所得から控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の特例を利用できます。この控除を利用すれば空き家を売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を差し引けます(※1)。
この特例を利用するためには、当該物件に住まなくなってから3年が経過する日の12月31日までに売却しなければなりません。
売却活動があまり長引きすぎると、買い手が見つかりづらくなるとは前述しましたが、控除を利用できなくなるというデメリットも存在します。それを踏まえると、やはり空き家売却は適切な期間内に行うのが賢明と言えます。
事前に空き家の片付けや清掃を行なっておく
空き家に残置物があったり、 清掃が行き届いていなかったりすると査定時に評価額が下がってしまいかねません。業者に依頼すれば短期間でハウスクリーニングも実施できますが、費用もかかってしまいますので、 なるべく支出金を抑えたいのであれば、日頃からマメに維持管理を行っておくことが求められます。
特に、空き家のような家屋は中に湿気がたまりやすく、放置するとカビが発生したり内部が破損したりします。空き家を残したまま売却するのであれば、恒常的にメンテナンスしておかなければなりません。
空き家売却時に発生する税金
空き家売却にあたっては支払いが必要になる税金がいくつかあります。売却後に課税額を知ることがないよう、以下より解説する税金まわりの情報もしっかり把握しておきましょう。
譲渡所得税
空き家の売却で利益が発生すると、「譲渡所得」に応じた所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得税率は空き家の所有年数に応じて、以下のように変動します(※2)。
登録免許税
空き家を相続や生前贈与が発生していた場合、名義変更にかかる登録免許税も納めなければなりません。登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%(本則税率)」で計算されます。
従来は、登録免許税は土地と家屋の両方に課せられるのですが、令和5年3月31日までは土地にかかる分については特例として免除状態にあります。
印紙税
空き家を売却する際には売買契約書の作成が必要ですが、印紙税はこの契約書に課税される税金です。印紙税は収入印紙を購入する形で納税を行い、税額は契約金額に応じて以下のとおり変動します(※4)。
空き家問題の解決に繋がるマッチングサイト「URI・KAI(ウリカイ)」
同ブログを運営している「URI・KAI」は、全国の空き家を売りたい人・買いたい人同士を繋げるための空き家マッチングサイトです。
基本的にどんな物件でも掲載でき、物件掲載の際には掲載依頼フォームから連絡をするだけで物件の無料査定を行えます。
さらに、マッチングだけでなく「URI・KAI」に直接買取を依頼することも可能です。
売買契約書の作成や法的な手続きについても、「URI・KAI」が宅地建物取引士や司法書士とともに全面サポートしてくれますので、不動産売却に関するノウハウがない人でも安心できるでしょう。
まとめ
空き家を売却する手段としては、物件を残したまま売却する以外にも、更地にしたりリフォームしたりして売却する方法があります。
しかし、解体やリフォームには多くの資金・時間が必要であるため、なるべく空き家のまま売却できるならそれに越したことはないでしょう。空き家を売却する際には、名義人しか売却できない、空き家になってから3年以内に売却するなど、様々な注意事項が存在します。
なるべく多くの売却益を得るためにも、本稿で解説した内容も勘案しつつ、手残りの金額を多くしましょう。
参考：
※1 国税庁,「マイホームを売ったときの特例」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm,(2022/06/29)
※2 国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
※3 財務省,「登録免許税に関する資料」,https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm,(2022/06/29)
※4 国税庁,「印紙税」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm,(2022/06/29)
