空き家所有者には、定期的な維持管理を行い物件の状態を保つ義務が発生します。しかし、空き家管理におけるチェック項目は多岐に渡るため、確認漏れが起こる可能性も懸念されます。
本稿では、空き家管理の手順や確認するべきポイントについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
なぜ空き家管理が必要なのか？
空き家の定期的な管理を行えば、「物件価値の維持」「周辺地域の安全性の確保」「特定空き家への指定を防げる」など、空き家放置に係るさまざまなリスクを減らせます。
物件価値の維持
居住者不在の状態が長く続いた空き家は適度に維持管理を行わなければ、たちまち劣化が進んでいきます。その理由は、ドアや窓、冊子が開放されない状態が続くと内部に湿気が溜まり、腐食などが発生するためです。
傷みきってしまった空き家は、物件価値が著しく下がります。将来的に空き家を売却したり、賃貸利用しようと考えているなら定期的なメンテナンスを行い、物件価値を維持しましょう。
所在地周辺の安全性の確保
空き家の管理を放置すれば、内部の腐食によって倒壊のリスクが高まったり、周辺地域の景観を損なったりします。さらに、人の手が入っていない空き家は放火や不法侵入などの犯罪のターゲットにされかねません。
以上のような理由から、空き家を管理しない状態が続けば、空き家の近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。空き家が原因となって事故や事件が発生した際に管理責任を放棄していたと見なされれば、損害賠償を請求されることも懸念されます。
特定空き家への指定を防ぐ
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(※1)」により、周囲に危険を及ぼすリスクのある空き家は行政によって「特定空き家」に指定されるようになりました。所有する物件が特定空き家の指定を受けると、住宅用地用地に適用される固定資産税・都市計画税の軽減措置が外されてしまいます。
さらに、行政によって強制的に取り壊しが実施された際には、その費用を自己負担しなければならない場合もあります。特定空き家への指定を防ぐ意味でも、空き家は恒常的に維持・管理しなければなりません。
空き家管理の事前準備
空き家管理は基本的に空き家の内外部の清掃作業となりますので、汚れてもいい服装と掃除用具を準備する必要があります。服装に関しては、夏に行う際にも蜂やムカデなどの危険な害虫との接触を考慮し、長袖・長ズボンで行うのが望ましいでしょう。
空き家の清掃当日に必要な道具としては以下の通りです。
- ほうき
- はたき
- 箒
- ハタキ
- 雑巾
- バケツ
- 掃除用洗剤
- 軍手
- スリッパ
- ゴミ袋
- 懐中電灯(電気を止めている場合)
上記に加え、ほとんどの場合はスマートフォンも持参していると考えられますので、必要に応じて物件のひび割れや腐食箇所などの気になる部分を写真に納めましょう。
さらに、「どこを手入れしたのか」がわかるチェックリストも作成しておくと便利です。紙で印刷するのが面倒であれば、スマホのメモ帳アプリなどで十分目的は果たせます。
空き家管理の流れ
①:近隣への挨拶
作業開始前に、差し支えがなければ近隣の住民への挨拶も行いましょう。前述のように、空き家は周辺に悪影響を及ぼし得る存在ですので、無用なトラブルを避けるためにもコミュニケーションをとっておくのが望ましいと言えます。
連絡先を交換しておけば、物件に何かあった際に連絡を取り合うことも可能です。近隣住民と良好な関係を築けば、空き家を管理する上で助けとなってくれる場面も出てくるでしょう。
②:物件周辺と施錠の確認
物件のメンテナンスに着手する前に「物件周辺に異常はないか」「ドアや窓の施錠は保たれているか」など、外部からのチェックを行いましょう。侵入者がいたり、倒壊の危険性が発生したりしていた場合、そのまま空き家に入るのは非常に危険です。
③:換気を行い風を通す
空き家に入ったら、まずは内部に溜まった湿気・汚れを取り除くため窓やドアを開放し、換気を行います。この際、換気扇もしっかり回し、戸棚や押し入れに至るまで開放しましょう。これにより、カビが繁殖したり、材木部分が腐食したりといった状態を防ぐことに繋がります。
④:物件内部のメンテナンス
壁・天井
空き家管理では。壁や天井にひび割れや雨漏りなどの破損がないかを入念にチェックしなければなりません。直接手で触ったり、足で踏んだりする必要もあります。この際、床が抜けたり壁が崩れたりする可能性もありますので、様子を見つつ慎重に行いましょう。
家具・扉・窓
物件に家具がまだ置いてある場合は、設置箇所にも異常がないかどうかをチェックするために一旦移動させます。
さらに、扉や窓に関してもしっかり開閉ができるか確認します。正常に開かない場合は、不動産業者への修理依頼を検討しなければなりません。
電気・水道
空き家に電気・水道がまだ通っている場合は、蛇口やスイッチを捻ったりして正常に動作するかを確認します。水道を確認する場合、1分程度は水を流し続けましょう。
もし水道が止まっているなら、排水溝に異臭や虫が発生することを防ぐため、蓋をするなどの対策を行う必要があります。
室内清掃
室内清掃に関しては、物件全体に異常がないかを確認した上で行います。ハタキなども使って各部屋の隅々まで埃を取り、溜まった汚れを落としていきましょう。
⑤:物件外部のメンテナンス
周辺のゴミ拾い
物件外部のメンテナンスでは、まずはゴミ拾いを行いつつ変わった箇所はないか細かくチェックして行きます。ゴミの分別に関しては地域ごとにルールがありますので、当該地域でゴミを処分する場合は事前に確認しておきましょう。
さらに、居住者不在の空き家は動物が頻繁に侵入しているケースがありますので、動物の形跡が見られる場合は対策が必要です。
庭の状態チェック
庭が備え付けられている物件の場合、庭木が倒れたり、雑草が覆い茂ったりしないように手入れをしなければなりません。特に、樹木に関しては上部が重くなりすぎると倒れてしまう可能性がありますので、早めに剪定を行いましょう。
外壁の状態チェック
空き家の外部のチェックでは、外壁のひび割れなどに加え、ブロック塀や門などにも異常がないかチェックします。外壁部分の破損は近隣住民に損害を与えやすい箇所のひとつですので、入念なチェックが求められます。
郵便物の確認
空き家の住所変更が済んでいない場合、郵便ポストに郵便物が溜まっている可能性があります。郵便物が溜め込まれるのを防ぐためにも、ポストは早期に塞いでおきましょう。
空き家管理が面倒なら管理会社への相談も検討しよう
空き家管理を自分で行う余裕がない場合、管理会社へ維持管理を委託することも選択肢のひとつです。
管理会社へ依頼するメリット
管理会社に空き家管理を任せれば、物件のチェック・メンテナンスに係る手間や時間の削減に繋がります。物件が遠方にある場合は移動コストも節約できるでしょう。
専門業者なら、素人が行うよりも正確に維持管理業務を行ってくれますので、物件価値も保ちやすくなります。もし空き家の利活用を検討しているなら、管理だけでなく運用方法の相談までできる可能性のあります。
管理会社への依頼料の相場は？
空家管理を管理会社に依頼する際の料金は、委託する作業内容や物件所在地、巡回頻度によって異なります。多くの場合。月額契約制となっており、月に一度の簡単なチェックや清掃を頼む場合は5,000円から1万円ほどで依頼することも可能です。
まとめ
空き家は適切に維持・管理を行わなければ瞬く間に劣化が進み、倒壊の危険性や犯罪の温床になるリスクが高まります。空き家が原因で近隣住民とトラブルに発展する可能性も考慮すると、月に一度程度は物件のメンテナンスを実施するのが望ましいと言えます。
空き家の管理を自分で行うのが負担である場合は、専門業者への委託も検討しましょう。
参考：
※1 国土交通省住宅局住宅総合整備課,「空家等対策特別措置法について」,https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf,(2022/01/24)
