不動産を相続する際に、相続人が複数人に別れている場合に遺言書が残っていなければ「相続不動産をどうするのが公平か」との問題が生じます。
本稿では、そのようなケースで有効な「不動産の分割」の方法について3種類解説しますので、遺産相続についての懸念がある方はぜひ参考にしてください。
目次
そもそも不動産の分割とはどういう手続きか？
遺産相続の発生時に、相続財産のなかに実家や農地などの不動産が含まれている。なおかつ、相続人が兄弟姉妹など複数人に別れている場合は、相続する不動産について何かしらの形で分割しなければなりません。
遺言書が残っていれば、その内容に従って相続手続きを行えばいいので大きな問題はないのですが、そうでない場合は相続人間で「遺産分割協議」を実施する必要があります。
協議を行った結果、各相続人が相続不動産の分割方法に納得し、その内容を「遺産分割協議書」に記載してはじめて、名義変更を行うことが可能です。不動産の相続が完了しなければ、預金や債券といったそのほかの相続財産も自分のものにすることはできません。
したがって、兄弟間が不仲であるなどの理由で遺産分割協議が億劫に感じられたとしても、不動産の分割は遺産相続を行うためには避けては通れない手続きです。
具体的な分割方法については「代償分割」「換価分割」「現物分割」の3種類があります。次項より、それぞれについて詳しく解説します。
代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産をそのまま承継し、他の相続人には不動産を分割した場合の相当分の対価を金銭などで支払うことでバランスをとる方法となります。
代償分割なら相続不動産を家系に残しつつ権利関係を一元化できるため、例えば「2人兄弟の相続人のうち、長男は実家に住み続けるが、弟はそうではない」といったケースで特に有効です。
物理的に分けるわけではないため、資産価値が目減りしないのもメリットとなります。
とは言え、相続不動産の価値次第では他の相続人に支払う金銭が数百万〜数千万円にもなりかねません。そのようなケースでは、預貯金といった他の相続財産をあきらめる形をとるのがベターです。
代償分割の留意事項
代償分割を行う際には、遺産分割協議書を作成しておかなければ、代償金の支払いが「贈与」とみなされ、贈与税を支払わなければならなくなるケースがあります。
贈与税は、3,000万円を超える場合は税率が55%にもなってしまうため、代償金を支払うならしっかりと「不動産取得の対価」であることを明記しておかなければなりません(※1)。
さらに、代償金や他の相続財産でバランスをとるにしても「そもそも不動産の価値をどう算出するのか」という問題も発生します。
不動産の価値を算出する方法は、国税庁によって定められた「路線価」をもとにしたり、相続税を申告する「明細書」に記載された評価額を参考にしたりといった方法があります。
一番確実なのは不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に査定依頼をすることですが、不動産鑑定士に依頼した場合などは30万円ほどの依頼料が必要となります。
換価分割
換価分割は、相続不動産を売却し、その売却益を各相続人に再分配する分割方法です。代償分割に比べて家系に承継した不動産の所有権は残らないものの、金銭というわかりやすい数値にできるため“公平感”という観点からは適しています。
換価分割は、実家や土地などの相続不動産に誰も住まず、利活用する予定もない場合に有効な選択肢です。さらに、相続不動産を現金化できるため、相続税用の資金調達の手段にもなります。
換価分割の留意事項
一方で、換価分割を選択した際に相続不動産を売却すると、不動産会社への仲介手数料や譲渡所得税を支払う必要があります。
さらに、代償分割を行う場合と同様、遺産分割協議書に売却益を相続人間で再分配すると明記しておかなければ、贈与とみなされるケースがありますので留意が必要です。
現物分割
「現物分割」とは、その名の通り相続不動産を物理的に分割する方法です。相続不動産が土地のみである場合などは「分筆」を行うことにより、各相続人に公平に分割できる可能性があります。
分筆とは、一筆の土地に対して測量を行い、何分割かして再登記することで“別の不動産”にする手続きです。ただし分筆は土地のみ可能であり、建物には行えません。
現物分割の留意事項
現物分割を行うことができれば、相続不動産について公平感ある分割ができる一方で、非常に手間がかかる点がデメリットです。そもそも家屋には分筆は行えませんので、現物分割が有効とされる局面は少ないでしょう。
さらに、自治体によっては、条例により分割後の敷地面積などが規制されているケースもあります。これにより「分割したはいいけど、建物が建てられるだけの面積がない」などの状態に陥りかねませんので、分筆を検討するにしても、事前に各自治体の条例を確認しておく必要があります。
家を分割せずに全員で「共有」するという選択肢
不動産を分割するのではなく、“権利のみ共有”するという選択肢もあります。「不動産の共有」は、不動産を物理的に分けるのではなく、「◯分の◯の権利」といったように概念として分割し、複数人で「共有持分」として所有する方法です。
共有分割を実施すれば、不動産の権利問題について“とりあえずの解決”を図れます。一方で、物件を改修したり、処分したりする際には他の共有者の同意が必要になります。
さらに、他の共有者が亡くなるたびに遺産相続が発生し、権利関係がますます複雑になっていくというデメリットもありますので、留意が必要です。
不動産の共有については、同ブログ内の下記の記事でより詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。
※共有持分とは不動産の分割所有｜リスクや売却方法について解説
まとめ
相続する不動産を分割する方法としては「代償分割」「換価分割」「現物分割」がありますが、現実的な手段としては代償分割か換価分割を選択することになるでしょう。一方で、「相続不動産が土地のみ」といったケースにおいては、現物分割も検討の余地があります。
権利関係が複雑になるリスクはありますが、いったん相続不動産を相続人間で「共有持分」として所有するという選択肢もあります。
※1 国税庁,「贈与税の計算と税率（暦年課税）」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm,(2022/04/30)
