相続した実家の売却を検討している場合、仲介業者と媒介契約を結び、物件の広告・宣伝などによる買い手探しを依頼するのが通例です。しかし、不動産売却がはじめての場合、「不動産会社って地上げ屋のようなイメージがあって怖い」と不安に思われる方もいらっしゃるでしょう。
そこで本稿では、実家を売却するにあたって把握しておくべき仲介業者の選び方について解説します。
目次
仲介業者に依頼した場合の実家売却の流れ
一般的に、仲介業者を介した不動産売却の流れは以下のステップで進行します。
- 仲介業者探し
- 査定を受ける
- 媒介契約を結ぶ
- 売値を決めた上での売却活動の開始
上記の媒介契約とは、不動産売却を行う際に仲介業者と締結する契約のことで「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
これらのうち、一般的に専任媒介契約を締結するケースが多くなっています。専属媒介契約と専属専任媒介契約には3ヶ月の期限が決められていますが、期限内に物件が売れなかった場合には契約を更新するのが通例です。
実家を売却する際の仲介業者の選び方
まずは複数の仲介業者を比較する
実家を売却するための仲介業者選びでは、まずは一括査定サービスなどを利用して複数社へ査定依頼をしましょう。
物件価格を査定する方法としては「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、物件周辺の賃貸需要や築年数、間取り情報などからおおまかな査定価格をシミュレーションする方法です。当然、物件の詳細な情報を参照するわけではないため、査定額の精度自体は低くなりますので、あくまで仮の査定方法であると認識しておきましょう。
一方で、訪問査定は仲介業者のスタッフが実際に物件に赴き、細かな傷まで含めた物件状態を調査した上で、物件価格を算出する方法です。正確な物件の売却価格を知れる一方で、査定依頼を行ってから結果が出るまでに1週間ほどかかる点がネックとなります。
仲介業者を選定する際には、まずは複数社に机上査定を依頼し、算出された物件価格やその他のサービス内容、評判などを加味して比較検討するのがスムーズでしょう。
この際、契約を取るためにあえて高額な査定価格が提示される可能性も念頭に置いておく必要があります。
大手と中小の違いを把握しておく
仲介を依頼することになる不動産会社は、全国規模で展開している大手と、地元密着型でビジネスを展開している中小企業とで特性が異なります。
大手企業は経営基盤がしっかりとしていて、大型マンションなどに関する大規模な物件の動きといった不動産業界の最新情報に対し精通しています。評判に関しても大手なら口コミを確認しやすい一方で、特定の地域のニッチな譲歩に対しては疎い可能性もあります。
一方で、地元密着型で事業を行っている中小の仲介業者は、対応エリアは狭いものの、その分深い情報に精通している点がメリットです。普段から「地元の物件を買いたい」とのニーズを持った顧客を抱えていたり、その地域で売却できそうな物件の相場感を把握していたりといったことが期待できます。
直接買取も視野に入れる
なるべく早く実家を売却したいのであれば、一般の買い手を探すのではなく、仲介業者に直接買取を依頼する選択肢もあります。直接買取なら、仲介や買い手探しの必要がないため、周りに知られることなく、スピーディに売却することが可能です。
ただし、直接買取を選択肢した場合の売却価格については、市場相場よりも何割か安くなってしまう点には留意しなければなりません。
仲介業者が信頼できるかどうかのチェックポイント
担当者の信頼性
信頼に足る仲介業者がどうかを判断するためには、訪問査定時に宅建士(宅地建物取引士)などの資格を持ったスタッフが査定を行うのかどうかをチェックしましょう。
不動産物件の査定だけなら、宅建士の資格がなくても行うことができますが「訪問査定のタイミングで有資格者を派遣するのかどうか」は、企業としての信頼性を確認するポイントのひとつです。
そのほかにも、窓口となった担当者の誠実さや人柄などについてもチェックする必要があります。実家を売却するためには数ヶ月ほどの時間がかかりますので、ファーストインプレッションで担当者に違和感を持った仲介業者には依頼しないのがベターです。
サービス内容
仲介業者を選ぶ際には、会社の規模や口コミだけでなく、提供しているサービスにも注目しましょう。スムーズに売却を終えられるかどうかは、付随サービスの質によっても変わってきます。
仲介業者がプラスアルファの付加価値として提供しているサービスの例としては、以下のようなものがあります。
- ホームステージング…物件を魅力的に魅せるために家具を持ち込み、仮設置する
- 設備保証…売却後の瑕疵(かし)について保証する
- 買取保証…一定期間で売却できない場合は仲介業者が買い取ってくれる
専門性と過去の実績
仲介業者の業務は「売買（仲介・買取）」「賃貸」「物件管理」に大別され、業者によって得意不得意があります。そのため、ホームページなどから過去の販売実績などについて確認し、不動産売買を得意としていると思われる業者を選定する意識が必要です。
行政処分の有無
仲介業者の信頼性を確かめるためには、「行政処分情報」「免許番号」などの情報を参照するという手段もあります。過去に事業のやり方などについて法令違反のあった仲介業者は、行政から処分を受けた記録が国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」に残っている可能性もあります。
さらには、不動産売買を行うためには「宅地建物取引業」の免許が必要であるため、無免許業者とやり取りするリスクをなくせるように免許番号も併せてチェックしておきましょう。
仲介業者選びの注意点
売却には数ヶ月かかる
前述の仲介業者による直接買取を利用しない場合、実家を売却するためには最短でも3ヶ月から6ヶ月の時間がかかります。スムーズに買い手が見つかった場合でも、買い手側が住宅ローンを利用するなら、その審査などに時間がかかるためです。
そのため、なるべく早く実家を売却したいなら、査定依頼は早めに済ましたり、あらかじめ必要書類を揃えておいたりするなどの事前準備が必要です。
「囲い込み」に注意する
囲い込みとは、自社の紹介する買い手とマッチングさせるため、他の仲介業者と契約している買い手希望者からの問い合わせをシャットアウトする行為です。
囲い込みについては、実際に行われているかどうかの真偽を判断する術に乏しいのが正直なところではありますが、内覧の申し込みが極端に少ないケースなどでは疑った方がいい可能性があります。
査定書は必ずもらう
実家の査定価格については、電話での連絡だけで済ます仲介業者も存在すると言われていますが、必ず記録に残るメールか書類郵送の形で受け取るようにしましょう。
口頭での連絡だけでは査定額の根拠についても不明瞭であるだけでなく、あとで“言った、言ってない”とのトラブルにも繋がりかねません。そういった事態を避けるためにも、形に残るもので査定書を取得するようにしましょう。
まとめ
実家を売却する際の仲介業者選びでは、物件をスムーズに、より早く、より高く売却するためにも慎重になる必要があります。違法まがいな事業を行っている業者を選んでしまえば、想い出の詰まった実家に対して後味の悪い印象を残してしまいかねません。
