「訳あり物件」と言えば、建物内で事故や事件があった物件を想像される方も多いのではないでしょうか。しかし、物件が抱えるマイナス要素はそれ以外にも存在します。
今回の記事では、いわゆる訳あり物件と呼ばれるケースもある「瑕疵(かし)物件」について、その概要や利活用の際の注意点について解説します。
目次
訳あり物件は4種類の瑕疵物件に大別される
訳あり物件はなんらかのマイナスの影響を与える要素を抱えた物件を指し、瑕疵物件と呼称されます。瑕疵とは「きず」「欠点」を意味する言葉で、瑕疵物件の種別は以下の４種類です。
- 心理的瑕疵物件
- 環境的瑕疵物件
- 物理的瑕疵物件
- 法的瑕疵物件
心理的瑕疵物件
訳あり物件と聞いて、まずイメージされるのが心理的瑕疵物件でしょう。これは物件そのものに傷や損傷はないものの、心理的に忌避されるような欠点がある物件に適用されます。
例えば「かつて物件内で自殺、事故死が発生した」「反社会的な勢力の事務所や嫌悪施設が近くにある」などのケースが該当します。
いわゆる「事故物件」とも呼ばれるのも心理的瑕疵物件です。ただし「何が心理的瑕疵に当たるのか」については明確な基準が存在せず、捉える人によって異なります。
環境的瑕疵物件
建物や土地には特に損傷はないものの、環境的要因によって利用者が不便・不快に感じてしまう瑕疵を抱えた物件が環境的瑕疵物件です。
例えば「近くに火葬場や墓地、葬儀場、遊戯施設などの嫌悪施設がある」「下水処理場やゴミ処理場のそばに位置するため異臭がする」「線路や高速道路の近くであるため騒音が酷い」などです。
環境的瑕疵は、心理的瑕疵のように人それぞれの捉え方次第では瑕疵となるものと、異臭や騒音、近隣住民による迷惑行為など直接的被害が明確な瑕疵に二分されます。
ただし、それぞれの瑕疵が生活へどの程度影響を及ぼすのか数値化することは難しいため、瑕疵と認められるか否かはケースバイケースとなっています。
物理的瑕疵物件
建物についた傷など、明確にチェックを行えるのが物理的瑕疵物件の特徴です。瑕疵の内容は建物だけでなく、土地が抱えるマイナス要素でも判断されます。建物、土地の瑕疵の例についてはそれぞれ以下の通りです。
＜建物の物理的瑕疵例＞
- 壁などのひび割れ
- 天井からの雨漏り
- 給排水管の詰まりや故障
- シロアリ被害
- 建材にアスベストを使用
- 基準以下の耐震強度
- 水害による床下浸水
＜土地の物理的瑕疵例＞
- 不安定な地盤
- 有害物質による土壌汚染
- 地中に存在する埋設物
- 曖昧な境界線
物理的瑕疵には、一見ではわかりづらいものも多く含まれます。そういった場合には、専門家に調査を依頼する必要があります。なお、壁紙の日焼けやフローリングの摩耗など、居住者が日常生活を送る上でついた傷や損傷は瑕疵に含まれません。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、建築基準法や消防法、都市計画法など、法的に問題を抱えた物件です。
例を挙げると、安全基準や建ぺい率などの制限を守っていない物件は建築基準法違反と見なされ、法的瑕疵物件に該当します。
他には、必要な防火設備が整備されていない、あるいは設備自体が古いなどのケースでは消防法違反となります。
基本的に、建築基準法や消防法に準拠していない物件は違法建築に当たるため、築年数が浅い物件で該当することは非常に稀です。
一方で、各法律が制定・改正される以前に建てられた築古の物件に関しては、いずれかの法的要件を満たさない可能性が懸念されます。この場合、当該物件は「既存不適格物件」として扱われ、違法建築とは見なされません。
訳あり物件を活用する際の告知義務・契約不適合責任について
もし、いずれかの瑕疵に該当する物件を所有していて、賃貸利用や売却などの利活用を検討しているなら瑕疵の告知義務と契約不適合責任に留意する必要があります。
訳あり物件が抱える瑕疵の告知義務
物件が抱える瑕疵は、そのまま黙っていれば発見されにくいものも多く存在します。しかし、不動産取引においては宅地建物取引業法により、取引相手に対して瑕疵を告知するよう義務付けられています。
瑕疵を抱える物件は、広告や契約書、重要事項説明書などに「告知事項あり」などと記載し、瑕疵の内容について説明するのが一般的です。瑕疵の存在を認知しながらも、告知を怠り取引を行った場合は宅地建物取引業法違反となります。
前述のように心理的・環境的瑕疵については明確な基準が曖昧ですので、現状は「自殺や事故死の場合は告知するのが通例」といったように、ある種の慣習に倣って告知判断を行わなければなりません。
一方で、物理的・法的瑕疵は物件の修繕・改修により瑕疵が解消されるケースがあります。その場合は、瑕疵が解消されるまで取引相手への告知・説明責任が発生します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任は、不動産売買の契約履行までに生じた瑕疵について、契約内容に適合しない部分に関して売主が買主に対して負う責任のことです。令和2年の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、その内容も「“隠れた瑕疵”があった場合売主が買主に対して責任を負う」と現在とは異なる形でした(※1)。
改正法が施行された令和2年4月1日以降は隠れた瑕疵であるかどうかは問われなくなりました。現在の契約不適合責任になったことで、売主が負う責任はさらに重くなったと言えます。
契約履行後に契約内容の不適合に該当する瑕疵などが発見された場合、買主は発見日から一年以内に通知すれば売主に損害賠償を請求することが可能です。
心理的瑕疵についてはガイドラインが検討されている
事故物件とも呼ばれる心理的瑕疵物件は明確な基準がなく、告知義務のラインが曖昧なことに関しては行政府からもたびたび問題視されてきました。
国土交通省の「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～（概要）」(※2)では、今後に向けて重点的に検討すべき不動産関連の政策課題のひとつとして「心理的瑕疵を巡る課題の解決」が掲げられています。
実際に、心理的瑕疵に関するガイドライン作成を目的とした「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」(※3)が令和2年2月に設置され、具体的な内容案について検討が進められています。今後は、心理瑕疵についてはより明確な判断ができるようになるでしょう。
まとめ
訳あり物件とは瑕疵を抱えた物件のことであり、瑕疵の内容は「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4種類に大別されます。
訳あり物件の利活用を検討する際には、取引相手に対し瑕疵の告知義務があり、契約不適合責任を負う点について把握しておかなければなりません。
いわゆる事故物件と呼ばれることも多い心理的瑕疵物件については、現在は基準が曖昧であるものの、国土交通省によってガイドラインの制定が進められています。
参考：
※1 法務省,「売主の瑕疵担保責任に関する見直し①」,https://www.moj.go.jp/content/001255639.pdf,(2022/01/18)
※2 国土交通省,「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～（概要）」,https://www.mlit.go.jp/common/001287085.pdf,(2022/01/18)
※3 国土交通省,「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」,https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00015.html,(2022/01/18)
