旗のような形状をしている旗竿地の活用・売却においては、通常の不動産とは違った考え方が必要です。今回の記事では、旗竿地の概要や売却時に必要な考え方について解説します。
旗竿地の取り扱いに関してお悩みの方は、ぜひお役立てください。
目次
そもそも旗竿地とは？
旗竿地とは不整形土地の一種であり、道路に接している細長い路地と、そこを抜けた先にある敷地部分を指します。
上図の通り、旗竿地はその名の通り旗竿のような形をしています。旗竿地と呼ばれるのは竿の部分、つまり細長い通路部分が道路に接している場合であり、旗の部分に該当する土地が道路に接しているケースでは旗竿地とは呼ばないのが通例です。
なぜ旗竿地が生まれるのか？
旗竿地のような特殊な形をした土地が生まれるのは「もともとは一般的な整形地だったが、何かしらの事情があり分割された」などの場合です。遺産相続などで単一の不動産が複数の共有者によって所有されることになると、利便性を考慮してそれぞれの持分に応じた広さに分割されるケースがあります。
この際、所有者の好きなように分割できればいいのですが、宅地として利用するためには「2m以上は道路に接する必要がある」と、建築基準法によって定められている条件を満たす必要があります(※1)。
この建築基準法の接道義務を満たすため、竿部分を道路まで延長した結果として旗竿地が生まれるケースが多く見られます。
旗竿地のメリット
旗竿地は同じ広さの整形地よりも固定資産税が安く、その独特な形を活かせばユニークな使用方法が可能です。
整形地よりも固定資産税が安い
不動産の価値を査定する際、整形地・不整形地の違いによって査定額が変動します。旗竿地のような不整形地は、土地の坪単価が割安になるケースが多いため、課税される固定資産税額もその分少なくなります。
ユニークなプランニングができる
注文住宅などを建てる際、旗竿地独特の形を活かしたデザインが可能です。例えば、敷地内に駐車場を設けるなら、狭い路地部分をそのまま活用すれば、旗部分を無駄なく居住エリアとして活用できます。
さらに、住宅の大きさは建ぺい率や容積率により制限を受けますが、竿部分の面積も含めて計算すれば3階建てなど、より大きな家を建てられる可能性があります。
住む場合は静かな暮らしを送れる
旗部分が道路から奥まった位置にあり、周りは建物に囲まれているケースも多い旗竿地に建てられた物件なら、通行量の多い地域であっても静かな暮らしを送れるかもしれません。玄関から道路まで距離もある点も、子育て世代にとっては安心できる要素になるでしょう。
旗竿地のデメリット
一方で、旗竿地は竿部分を有効活用できなければ、途端に使い勝手の悪い物件となってしまいます。さらに、路地が極端に狭い旗竿地は、増改築や取り壊しに係る費用が高額になりやすい点もネックです。
無駄なスペースが生まれる可能性がある
旗竿地の路地部分を有効に活用できない場合、その部分がデットスペースになってしまいます。特に、竿部分が2mギリギリの幅しか取られていなければ、駐車スペースなどとして利用しようにも乗り降りが逆に難しくなってしまう可能性も懸念されます。
日当たり・風通しの面で課題が発生しがち
周囲を建物で囲まれている旗竿地に建てられた物件は、日当たりや風通しの面で課題を抱えるケースが多々あります。その場合、長時間過ごすリビングやダイニングを2階部分に設けたり、高窓や地窓を取り入れて風が通りやすくするなどの工夫が必要です。
建築に費用がかかるケースも多い
路地部分が狭い旗竿地は、増改築の際に重機が入れないことも多く、その分工賃が高くなりやすい点がネックとなります。場合によっては、電線や水道管の引き込み工事も追加で必要になるかもしれません。
さらに、旗竿地は同じ坪面積の整形地に比べ必要な外堀工事の距離も長くなりますので、その分だけ費用負担が増してしまいます。
売却は可能？「高く売れる旗竿地」と「売却しづらい旗竿地」の違いについて
旗竿地であっても売却することは可能ですが、場合によっては高い値段がつかない可能性があります。売却を検討するなら「どういう条件が揃えば高く売れるのか」についてあらかじめ把握しておきましょう。
高く売れる旗竿地の特徴
高く売れる旗竿地は基本的に増改築のしやすいものです。そのため「路地部分の間口が広く、重機や機材が侵入しやすい」「周りを建物に囲まれていない」などの条件を満たす必要があるでしょう。
前述した日当たりや風通しの問題もクリアできる旗竿地なら、売却価格はさらに上昇する可能性があります。
売却しづらい旗竿地の特徴
建築基準法で「幅4m以上の道路に2m以上接道しなければならない」と定められるようになったのは、1950年のことです。そのため、それ以前に旗竿地となった不動産は接道義務を満たしていない再建築不可物件の可能性があり、売却が難航することが懸念されます。
それ以外にも「竿部分の奥行きが極端に長い」「間口が始動に面している」などの条件があれば、買い手探しに苦労することでしょう。
【ケース別】旗竿地の売却における考え方
旗竿地の売却を検討する場合、以下のような旗竿地の条件に応じたケース別のプランニングをしなければなりません。
- 旗竿地が高く売れる条件を満たす場合
- 旗竿地が再建築不可物件である場合
- 旗竿地の間口が狭い場合
- 隣地の住人と売買交渉ができる場合
旗竿地が高く売れる条件を満たす場合
前述した高く売れる要件を満たす旗竿地の場合、旗竿地ならではのメリットに加え、周辺エリアの物件に比べて固定資産税評価額が割安になる点も強みとして買い手探しを行うのが有効です。この際、改めて不動産会社に物件・土地の査定を依頼し、正確な評価額を把握しておくことも求められます。
旗竿地が再建築不可物件である場合
旗竿地の間口が2m以下で、接道義務を満たしていない場合は売却は非常に難しいでしょう。そういったケースでは、近隣の土地を購入するか、借地することで建築基準法の要件を満たすしかありません。
間口部分が接している道路幅が4m未満の場合は、セットバックの活用も検討できます。セットバックとは敷地を後退させ、接道義務の規定を満たすことです。セットバックでは、旗竿地が面している道路の中心から2m分だけ敷地を後退させます。道路の反対側が川や線路、崖のケースにおいては、反対側にある境界から4mを確保します。
どうしても土地を再建築可能物件にできない場合は、訳あり物件専門の買取業者へ相談したり、訳あり物件のマッチングサービスを利用したりしましょう。
▼再建築不可物件はどうすればいい？建築可能な状態にするためには
旗竿地の間口が狭い場合
旗竿地に立っている物件は再建築可能であるものの、竿部分が狭すぎる場合は買い手はなかなか見つからないでしょう。そのため、この場合も近隣の土地の購入・借地による土地の等価交換が選択肢となります。
隣地の住人と売却の交渉ができる場合
近隣の土地を購入するのとは反対に、近隣住民へ旗竿地を売却するのも有効な手段です。買い手側にとっても、隣接した旗竿地を購入することで居住スペースが増えるだけでなく、土地の評価額が上昇するというメリットがあります。
旗竿地の評価方法
旗竿地を評価する際の観点は「奥行きのある土地」「間口の狭い土地」「不整形地」の３種類です。
奥行きのある土地として評価する方法
土地は、接道からどの程度奥行きがあるのかで価格を算定します。旗竿地を土地として評価する場合、接道からの奥行きが長いことを考慮し、路線価に奥行価格補正率をかけて評価額を算出します(※2)。
【土地としての評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 面積】
間口が狭い宅地として評価する方法
間口が狭い宅地の価格を算定する際には、路線価に間口狭小補正率・奥行長大補正率をかける方法を使用し、計算方法は以下の通りです(※3)。
【間口が狭い宅地としての評価額 ＝ 路線価 × 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 面積】
不整形地として評価する方法
旗竿地を不整形地扱いで評価する場合は、路線価に不整形地補正率をかけて計算します(※4)。
【不整形地としての評価額 ＝ 路線価 × 不整形地補正率 × 面積】
まとめ
旗竿地はその独特の形状から利活用の際には工夫が求められます。売却の際にも、通常の不動産とは違ったアプローチが必要です。
1950年以前の旗竿地は接道義務を満たしていない可能性もありますので、そういった場合は「隣人と売買契約をする」「訳あり物件専門の買取業者へ相談する」なども検討しましょう。
参考：
※1 建築関係法の概要,「国土交通省」,https://www.mlit.go.jp/common/000134703.pdf,(2022/01/25 )
※2 国税庁,「No.4602 土地家屋の評価」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm,(2022/01/25)
※3 国税庁,「間口が狭い宅地の評価」,https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/09.htm,(2022/01/25)
※4 国税庁,「（不整形地の評価）」,https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm,(2022/01/25)
