遺産相続などで相続した不動産の共有持分は、利活用や売却をめぐったトラブルのもとです。本稿では、共有持分に関する基本的な事柄に加え、その扱い方や売却方法について解説します。
目次
共有持分とは不動産を分割する際の権利割合
共有持分とは、前述の通り不動産を複数名で所有する際の権利割合となります。土地や家屋は「ここからここまで」といったように物理的に分けることは難しいため、共有持分を「◯分の◯の権利」といったように、概念として分けるのが一般的です。
共有持分が発生する経緯
不動産を分割所有することになるのは「夫婦や親子が共同でお金を出して購入した場合」「複数の相続人が共同で相続した場合」となります。
夫婦で共有持分を所有するケースでは、マイホーム購入の際に権利を分割所有した」という流れが多くなっています。
相続で不動産を共有持分として承継する場合は、両親が亡くなったのを機に実家を兄弟で分け合った結果として所有することになった方が多いのではないでしょうか。
共有持分に課税される税金について
僅かでも不動産の権利を所有していれば、固定資産税の支払い義務が生じます。この際、課税される金額は所有している共有持分の割合に応じて算出されます。納税通知書は共有者内の代表者に送られ、代表者が各共有者の負担分をまとめて支払う仕組みです。
各共有者が個々に支払う訳ではないという構造上、共有者間で金銭に関するトラブルもたびたび発生します。それを避けるためにも、初期段階でしっかりと共有者間の認識を統一しておきましょう。
共有持分の決め方について
共同で不動産を購入した場合と、遺産相続で承継した場合とでは権利割合の決め方が異なります。
共同で購入した不動産の分け方
物件を複数人で共同購入した場合、共有持分の割合は負担額の割合に応じて決定します。
例えば、夫婦で土地・家屋含めて合計3,000万円の物件を購入したとします。この際、夫が2,100万円、妻が900万円を負担していた場合、夫の共有持分は7割、妻の共有持分は3割となります。
相続した不動産の分け方
遺産相続においては、遺言書の内容や相続人同士の遺産分割協議によって相続財産の内訳が決定するのが通例です。不動産を複数人で相続する場合は、法定相続割合に基づいて共有持分の割合を決めるケースもあります。
被相続人との間柄に基づく法定相続割合は以下の通りです(※1)。
＜相続の割合＞
【ケース別に解説】共有持分のままで出来ること
共有持分を何らかの形で活用しようとした場合、共有者単独で可能なことと、複数人の共有者の同意が必要なことで分かれています。
「保存」「使用」は単独の共有者で可能
共有持分の保存と利用に関しては、共有者単独でも可能です。保存とは、不動産を現状維持するための管理修繕などを指します。
共有持分の使用については、共有者ごとの権利割合に応じた分しか使用できないとの決まりはありません。例え、共有持分の割合が3分の1であったとしても、不動産に居住し、全体を使用することは可能です。
「利用」「改良」は過半数の同意が必要
不動産を利用したり、改良したりする場合は共有者過半数の同意が求められます。不動産利用とは賃貸物件としての貸し出しなど、短期的に第三者に不動産を利用させることを指します。この場合、土地なら5年、家屋なら3年で利用に該当するのが一般的です。
改良とは不動産のリフォーム・リノベーションであり、前述の現状維持ではなく、物件価値を上昇させるための増改築となります。
「処分」は全員の意見が一致した場合
不動産そのものの処分については、共有者全員の同意が必要です。不動産の取り壊しはもちろん、借地借家法に基づいて賃貸借契約を締結しても不動産の処分に該当します。
その他には、大規模修繕や抵当権の設定なども不動産の処分と見なされます。後々、共有者同士でトラブルになる事態を避けるためにも、共有不動産を処分する際には内容を書面に残しておきましょう。
共有持分を保有し続けるリスク
前述の通り共有持分の不動産は共有者単独の処分ができないため、一度取得すれば所有し続けなければなりません。さらに、共有者の内の誰かが亡くなると遺産相続が発生するため、不動産権利はさらに分散してしまいます。
共有持分の不動産も固定資産税や修繕費の支払いを続けなければなりませんので、不動産の活用予定がないのであればただ支出が嵩むだけです。そういった場合は「共有持分のみの売却」が有効な選択肢となるでしょう。
共有持分の売却方法
共有持分を売却する方法としては、以下の4種類となります。
- 共有者全員の合意のもと売却する
- 共有者間で持分を売却する
- 自分の持分のみ第三者に売却する
- 不動産を分割して売却する
共有者全員の合意のもと売却する
第三者に共有持分を売却する場合、共有者全員の持分を全て売却するのが最もシンプルな手法です。この方法なら、市場相場そのままの金額で売却できるため、不動産売却による収益が大きいことがメリットとなります。
ただし、不動産の権利全てを売却するなら共有者全員の合意が必要となるため、共有者間でなかなか意見が一致しないケースも多々あります。
共有者間で持分を売却する
共有持分は他の共有者に権利を売却することもできます。新規に買主を探す必要がないため、売却の交渉はすぐに開始できる点が利点です。
ただし、親族間で金銭に関する交渉を行うと、かえって話が揉めてしまう場合も多く存在します。さらに、共有持分だけを売却する場合は市場相場よりも価格が少なくなってしまう点もネックです。
自分の持分のみ第三者に売却する
自分の共有持分のみを第三者に売却するのであれば、他の共有者の同意なしに行えます。
ただし、不動産は権利が全て揃っていてはじめてスムーズに活用できますので、一部権利のみの購入希望者を探すのは困難です。そのため、自分の共有持分のみを売却するなら、共有持分を専門的に買い取っている業者にお願いするのがスムーズでしょう。
不動産を分筆して売却する
所有している不動産が土地の状態であるなら、分筆を行って売却するのも手段のひとつです。分筆とは、ひとつの不動産を測量によって複数の土地に分割することを指します。
しかし、分筆して土地を所有するためには測量や不動産登記で資金が必要である点がネックです。さらに、土地の形によっては綺麗に分けることが難しかったり、分筆後の土地の不動産評価額が大幅に下がるリスクもあります。
まとめ
共有持分は、複数人で単一の不動産を分割所有する際の権利割合です。共有持分を保存・使用するなら共有者単独の判断でできますが、利用や改良、処分のためには他の共有者の同意も必要です。
共有持分を持て余してしまっているなら、そのままでは固定資産税や維持費で支出が嵩んでしまいますので、第三者、あるいは他の共有者への売却を検討しましょう。
参考：
※1 国税庁,「相続人の範囲と法定相続分」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm,(2022/01/16)
