遺産相続にあたって地元にある農地を取得したものの、農業を営むつもりがない場合は、その扱いについて悩まれる方も多いでしょう。農地は、自分で農業を営む以外の活用方法もありますので、売却するのではなく農地を所有したまま有効活用する選択肢も採れます。
本稿では、そんな農地の活用方法について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
農地をそのまま活用する際の選択肢
市民農園
市民農園とは、農業従事者ではない一般の人びとが、自家用の作物を栽培したり、児童などの体験学習に用いたりする形で農地を活用する方法です。未使用の農地でも、市民農園として活用する際には、ケースバイケースで利用料を設定すれば、収益を得られます。
市民農園を開設する方法としては、以下の3種類があります。
- 特定農地貸付法による方法
- 市民農園整備促進法による方法
- 農業利用方式による方法
市民農園の開設にあたっては、上記のうち特定農地貸付法に基づいたケースが多くなっています。市民農園としての活用を検討しているなら、まずは農林水産省のホームページをチェックしましょう(※1)。
農地集積バンク
「農地集積バンク(農地中間管理機構)」とは、農地の所有者と借りたい人とのマッチングをサポートするためのサービスです。農地所有者としては、管理機構を通じて借り受け希望者に農地を貸し出すことで、毎月一定の賃料を受け取れます。
一方で、自分が所有している農地が存在するエリアで借り受け希望者がいない場合は、希望者が現れるまで待ちの状態になってしまいます。さらに、貸し出した場合の期間は中長期に渡ったりすることに念頭に置いておきましょう。
個人や企業への直接貸し出す
マッチングサイトを利用するのではなく、直接企業や個人に貸し出し、賃料を得る選択肢もあります。個人で直接貸し出すなら、農業委員会に申請を行い、許可を得なければなりません。
相手が個人の場合は、審査が厳しくなり、許可が降りない可能性がある点については留意しましょう。
農地以外として活用するなら転用が必要
農地転用とは？
農地を農業目的以外で活用するなら、農地以外の土地として扱うための「農地転用」を行う必要があります。
そもそも“農地の定義”とは農地法2条によると「耕作の目的に供される土地」と規定されているため、耕作以外の用途で活用するなら使用用途の転用が必要です(※2)。
なお、農地転用については日本の農業生産安定の観点からはあまり歓迎されない、ネガティブな側面もあると理解しておくことも求められます。
農地転用の許可基準
農地転用を行うためには許可基準を満たしている必要があり、それは「立地基準」「一般基準」の2種類が存在します。
立地基準
立地基準では、農地そのものが農業を行うにあたっての優良性や周辺の立地条件などから転用の可否が判断されます。
前述のように、農業に対して有益な農地を転用することはあまり望まれないため、農業に対する重要性が高い農地であればそれだけ評価基準が厳しくなります。
なお、農地法によって定められる農地の区分は以下の通りです(※2)。
一般基準
一般基準では、立地条件を満たしたあと、農地転用の確実性を図るための基準です。審査基準について以下の項目があります。
- 申請目的実現の確実性に関する審査
- 周辺農地の営農条件への支障に関する審査
- 一時転用する場合の審査
- 土地改良事業受益地からの除外である場合の審査
- 農地法第3条許可後の転用についての取扱い
上記に加え、都道府県によっては別の要件が設けられているケースもあります。
農地転用した場合の活用方法
太陽光発電
太陽光発電は、農地にソーラーパネルなどの太陽光発電設備を設置して発電を行い、売電することで収益を得る活用方法です。売電価格については値段の取り決めがありますので、安定的に発電できるならまとまった収益が期待できます。
一方で、太陽光発電は天候などによって発電量が変動しますので、立地次第では不向きな場合もあります。
アパート経営
近くに学校があったり、市町村が再開発に着手したりしているなど、賃貸需要の高いエリアに農地があるならアパート経営も視野に入ります。アパート経営は初期にかかる資金の多さや空室リスクなどが懸念されますが、良い条件で入居者を見つけられれば、長期的に不動産収入を得られます。
高齢者施設
日本は現在少子高齢国家にありますので、高齢者用の施設を建設して運用すれば高い収益を得られるだけでなく、社会的な意義も生まれます。
一方で、高齢者施設の建設には多額の資金や専門知識が必要ですので、実施にあたっては調査や運用などをデベロッパーに委託する「事業受託方式」を採ることになるでしょう。
駐車場経営・資材置き場
農地を駐車場に転用するだけなら、比較的少ない資金で実施できます。駐車場として運用する場合、「時間貸し形式のコインパーキング型」「月額固定費の月局スタイル」を周辺エリアの特性に合わせて選択しましょう。
駐車場としての需要が見込めないなら、資材置き場として事業者に貸し出すという選択肢もあります。
農地活用の際に考慮すべき要素
課税額から判断する
土地を所有すると固定資産税の支払い義務が発生しますが、農地については固定資産税の特例 (負担調整措置)が適用されるため、固定資産税負担額が通常の土地よりも軽減されます(※3)。
軽減される固定資産税額は農地の区分によって異なり、それぞれ以下の通りです。
<一般農地・生産緑地地区内農地 (=農地の負担調整措置)>
次のいずれか少ない額
- 本則税額… 評価額 × 税率
- 調整税額… 前年度の課税標準額 × 負担調整率 × 税率
<市街化区域農地 (=農地の負担調整措置)>
次のいずれか少ない額
- 本則税額 … 評価額 × 1/3 × 税率
- 調整税額 … 前年度の課税標準額 × 負担調整率 × 税率
※市街化区域への編入により「一般農地」→「市街化区域農地」になった場合には、
前年度の「一般農地」の課税標準額に負担調整率を乗じた額となるので、実質「農
地課税」に準じた税額となる。
<特定市街化区域農地 (=宅地の負担調整措置)>
次のいずれか少ない額
- 本則税額… 評価額 × 1/3 × 軽減率 × 税率
- 調整税額 …(前年度の課税標準額 + 当該年度の評価額 × 1/3 × 5％ ) × 税率
※軽減率は、新たに特定市街化区域農地になった農地に適用(初年度…0.2/～4年度目以降…0.8)
売却
相続で受け継いだため、手放すのは忍びなかったとしても、どうしても農地を自分で利活用するのが難しい場合は農地の売却も検討するのが賢明です。一方で、農地をそのまま売却する場合は、買い手は以下の要件を満たす農業従事者でなければならないと農地法によって定められています(※4)。
- 農地のすべてを効率的に利用すること
- 一定の面積を経営すること
- 周辺の農地利用に支障がないこと
- 必要な農作業に常時従事すること(※買い手が個人の場合)
加えて、農地売却にかかる手続きは通常の土地以上に煩雑ですので、実際に売却を検討する場合は外部の専門家に相談しましょう。
まとめ
農地をそのまま活用するなら市民農園や他者への貸し出しが検討されます。一方で、農地を農業以外で活用するなら、農地転用の手続きが必要です。
農地を転用するためにはいくつかの審査基準があったり、転用後は固定資産税の支払額が増えたりします。そのため、農地の活用については売却も視野に入れ、慎重に検討しましょう。
参考：
※1 農林水産省 ,「市民農園の開設方法」,https://www.maff.go.jp/j/nousin/kouryu/tosi_nougyo/s_kaisetsu.html,(2022/03/13)
※2 e-Gov 法令検索,「農地法」,https://elaws.e-gov.go.jp/,(2022/03/13)
※3 農林水産省,「農地の保有に対する税金(固定資産税)」,https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/pdf/hoyuu_zeisei.pdf,(2022/03/13)
※4 農林水産省,「農地の売買・貸借・相続に関する制度について」,https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html,(2022/03/13)
