空き家は所有し続けているだけで固定資産税や維持費などで支出が嵩みますので、自分で住む予定や売却するつもりがないのであれば、収益物件として有効活用するのが効率的です。
本稿では、空き家の活用方法に関する具体案を紹介しますので、ぜひお役立てください。
目次
人に貸し出すタイプの空き家活用
前述の通り、空き家は所有し続けているだけでは支出が嵩むマイナス資産です。しかし、賃貸物件などとして人に貸し出すことで家賃収入を得られれば、これらの費用を相殺し、余剰分を不労所得にできます。
賃貸物件
賃貸物件としての貸し出しは、空き家の活用方法としてメジャーな手法のひとつです。戸建て物件としての貸し出しは、一戸ごとの賃料も高く設定できるため、一度入居者を見つけられれば長期にわたって家賃収入が期待できます。
一方で、部屋が分散しているアパートやマンションと違い、「入居者が見つからない＝家賃収入が得られない」状態になるため、空室リスクが大きい点がネックです。
賃貸活用でこのようなリスクを避けるなら、「セーフティネット住宅」への登録も検討しましょう。
セーフティネット住宅とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として物件を登録できる制度で、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(※1)」によって各種要件が法的に取り決められています。
住宅確保要配慮者とは、低所得者や被災者、高齢者などの月収15万8,000円以下の世帯です(※2)。
セーフティネット住宅に空き家を登録しておけば、専用の住宅情報提供システム上で検索されるようになります。なお、セーフティネット住宅へ登録できる物件には「床面積が原則25平方メートル以上のもの」「耐震性を有するもの」など、いくつかの条件が設けられています。
シェアハウス
「空き家が賃貸需要の高いエリアにある」「空き家の面積が広い」などの条件が揃った物件であれば、戸建て物件よりもシェアハウスとして活用した方がより多くの不動産収入を得られる可能性があります。
空き家を改修してシェアハウスとして複数の入居者を募れば、一世帯に貸し出すよりも月々の家賃収入を多く得られるでしょう。
シェアハウスとして改修する場合「可愛らしい家具で統一する」「DIY可能にする」など、他の物件と差別化するためのコンセプトが大切です。
マイホーム借り上げ制度
マイホーム借上げ制度とは、一般社団法人移住･住みかえ支援機構のJTIが行っている制度となります(※3)。マイホーム借上げ制度は、50歳以上のシニア層のマイホームを対象にJTIが借り受けて入居者を募集し、物件所有者に対して家賃収入の85％を支払う仕組みです。
マイホーム借上げ制度は空き家も登録可能で、たとえ空室になったとしても市場価格の6割程度を空室時保証賃料として受け取れます。
サブスク住宅
定額料金で、サービスに登録された物件に好きなだけ住める仕組みがサブスク住宅です。サブスク住宅としての運用は、運営会社に登録を行うだけで簡単に始められます。
すでに完成したサービスに登録するだけなので手軽に空き家を活用できる一方、郊外などでは普通に戸建て賃貸として運用するよりも収益が期待できません。
パーシャル賃貸住宅
パーシャル賃貸住宅とは空き家の一区画をトランクルームとして所有者が利用しつつ、残った部分を賃貸住宅で貸し出す活用方法で、大阪府不動産コンサルティング協会によって提唱されています(※4)。
パーシャル賃貸住宅として活用すれば、賃料を下げつつ、オーナーも空き区画を利用できるため、入居者のニーズ次第では検討の余地があるでしょう。
サテライトオフィス
サテライトオフィスは、企業が本社とは別の場所に設置するオフィスです。空き家をサテライトオフィスとして企業に貸し出せば、一般世帯以上に安定した家賃収入を望める可能性があります。
ただし、サテライトオフィスとして貸し出すためには、セキュリティ強度が高いインターネット環境の設置が求められるのが一般的です。
高齢者向け介護施設
現在、日本は少子高齢化に陥っており、地方ではその傾向がより顕著になっています。そのため、空き家をデイサービスやグループホームのような介護施設として活用することにも一定の需要があります。
収納スペース
空き家が建てられているエリアの賃貸需要がない場合、収納スペースとして貸し出すという選択肢もあります。トランクルームのような収納空間としての活用なら、多少立地が悪くても利用者を見つけられる確率も高まるでしょう。
自分で経営するタイプの空き家活用
空き家を貸し出すのではなく、自分で経営するという活用方法もあります。メジャーなものとしては「民泊」「シェアオフィス・コワーキングスペース」「カフェ」などとなります。
民泊
民泊は現在は年間180日以内なら、一定の要件を満たすことで誰でも営業可能です。以前はより敷居が高かった民泊経営ですが、平成30年に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が施行されたことでハードルが下がりました(※5)。
民泊として営業するためには、空き家のキッチンや浴室、トイレなどがしっかり機能することに加え、消化器や火災検知器などの消防設備の設置が求められます。
民泊は「家主不在型」「家主居住型」の2種類に大別されます。民泊経営者にはサービス提供も含めた物件の管理責任が発生しますので、家主不在型の経営を行う場合は専門の管理会社へ管理業務を委託しましょう。
現在は新型コロナウイルスのパンデミックの影響で、国内の観光需要が読みづらい状況下にありますので、民泊経営として空き家を活用するなら慎重に行わなければなりません。
シェアオフィス
シェアオフィスとは、定額で共用の作業スペースを利用できる施設のことで、コワーキングスペースとも呼ばれます。シェアオフィスは、新型コロナウイルスの感染拡大を契機として急速に需要が高まりました。
一定の会員数を集めるまでに時間はかかるものの、現在は都市部でなくとも選択肢に挙がる活用方法です。
カフェ
空き家をカフェとして経営する場合、他の活用方法と違い営業時間や店休日などの面で自由度が高く、融通が利きやすい点がメリットでしょう。例え築古の物件であったとしても、元の雰囲気を活かしたコンセプトカフェとして経営すれば、他店との差別化にも繋がります。
空き家活用が難しい場合は更地にして土地のみ活用しよう
空き家を残したままの活用が難しいなら、更地にして土地のみ活用するのも有効な手段です。
土地のみを活用する場合、月額制の駐車場として貸し出すのがメジャーですが、資金や土地面積次第ではアパートを建てたり、太陽光発電・貸地などとして利用したりといった選択肢も採れます。
一方で、空き家を解体すると固定資産税の支払い額が上昇してしまう点には留意が必要です。
まとめ
空き家を活用する手段は「賃貸物件として貸し出す」「自分で経営する」の2択に大別されます。空き家を有効活用して安定した収益を得ることができれば、税金や維持費の支払いに使った余剰分を不労所得にすることが可能です。
これから空き家活用を検討するなら、感染症拡大による需要の推移を見極めつつ、所有している空き家の特性にマッチした活用方法を選択しましょう。
参考：
※1 e-Gov 法令検索,「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=419AC1000000112_20191214_501AC0000000037,(2022/01/30)
※2 国土交通省,「新たな住宅セーフティネット制度について」,https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html,(2022/01/30)
※3 一般社団法人移住･住みかえ支援機構,「JTIの『マイホーム借上げ制度』とは」,https://www.jt-i.jp/lease/,(2022/01/30)
※4 大阪不動産コンサルティング協会,「活動報告書」,http://oreca.jp/images/report_akiya.pdf,(2022/01/30)
※5 国土交通省,「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」,https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html,(2022/01/30)
