日本で増加し続けている空き家は、放置すれば固定資産税などの費用を払い続ける必要があるだけでなく、倒壊などの危険性が増してしまいます。そのため、近年は人が住まなくなった物件を活用した空き家投資に注目が集まっています。
本稿では、そのような空き家投資の参考例や、投資という観点でみた場合の利点について解説します。
目次
そもそも何を指して「空き家投資」なのか？
まず「空き家投資」の定義についてですが、それは相続や購入などで取得した空き家を活用して、収益を得ていくことです。
活用方法は物件の立地や状態、周辺の需要によってさまざま考えられますが、メジャーなものとしては「賃貸活用」「その他の事業活用」などとなります。さらに、空き家を改修・改築してより高値で売却することも、広義の意味では空き家投資に含まれるでしょう。
参考事例①：賃貸活用
空き家を第三者に貸し出し、家賃収入を得ていく賃貸物件としての空き家活用は、投資方法としてもオーソドックスなものであるため、失敗するリスクも少ないと言えます。毎月安定した家賃収入を得られれば、固定資産税や物件維持費などの諸経費を差し引いた分を不労所得にできます。
一方で、空き家となっている物件が築古のものであった場合は、そのままでは入居者が見つからない可能性が高まりますので、リフォームの実施などが求められるでしょう。
参考事例②：カフェなどの事業活用
空き家周辺の需要次第では、物件を賃貸以外の事業用施設として活用することも検討されます。例えば、比較的事例が多い投資手段としては「カフェ」「コワーキングスペース」などです。
カフェとして空き家を活用する場合、空き家本来の持ち味を活かした改築を行えば、資金を抑えつつ、競合店舗との差別化も図れます。
コワーキングスペースとして貸し出す運用方法についても、最低限の設備の修繕のみで、十分に収益を得ていける可能性があるでしょう。
参考事例③：修繕した上での売却
前述の通り、相続したり、安く購入したりして取得した物件をリフォームし、より高値で売却して利益を得ることも空き家投資のひとつです。空き家取得と売却にかかる費用の総額を売却益が上回れば、短期でまとまった資金を得られます。
一方で、空き家の資産価値を高めた上で売却する投資方法はリスクが高いため、賃貸物件の運用ノウハウがない初心者が手を出すのは危険と言えます。
空き家投資のメリット
安定収入が期待できる
どのような投資方法を行うのかにもよりますが、空き家投資は安定収入が期待しやすい投資方法です。株式投資などは常に市場が変動するリスクがあり、安定的な収益を得るためにはまとまった資金とノウハウ、こまめな市場チェックが欠かせません。
しかし、例えば空き家を賃貸物件として活用する場合は、一度入居者が見つかれば、長期にわたり安定した家賃収入が期待できます。
物件取得の難易度が低い
空き家投資を検討している方のなかには、相続により実家を取得したケースも多いと思われます。さらに、空き家を購入するところから投資をはじめる場合について考えると、空き家は比較的費用が安いのが特徴です。
このように、空き家は取得にかかる負担が少ないのが一般的ですので、アパート/マンション経営といった他の不動産投資と比べ、空き家投資は参入障壁が低いと言えるでしょう。
節税に繋がる
空き家の資産価値を高めるためのリフォーム費用や購入にかかった費用は「資本的支出」として認められますので、減価償却による節税を行えます。
減価償却とは、物件の修繕や購入に使った資金を1年で経費計上するのではなく、法的に定められた「耐用年数」に応じて何年かに分けて“帳簿上の経費”として扱う仕組みです。これにより、所得税の課税額を抑えられる課税額を抑えられます。
高利回りも可能
前述の通り、空き家投資は物件を比較的安くで取得できるため、適切に運用できれば「利回り」を高くできる可能性があります。利回りとは、投資額に対する最終的な収益の利益率の割合です。
利回りには、ざっと全体の収益を勘案するための「表面利回り」や投資活動におけるポテンシャルをみる「想定利回り」、現実的に得られる利益を厳密に検討するための「実質利回り」があります。
空き家投資の懸念事項
築古物件の場合は改修費用が高額になりがち
空き家を使って何かしらの投資を行う場合、需要を満たすためには大なり小なりリフォームを実施しなければなりません。もし、物件が築古のため耐震性に問題があったり、再建築不可物件であったりすると、改修には大幅な費用が必要になります。
仮にリフォームをしたとしても、収益が得られるような運用ができなければ多額の負債を抱える結果になりかねません。
多くのリスクが潜んでいる
空き家投資においては、収益悪化につながる多くのリスクが潜んでいます。例えば、賃貸活用する場合について見てみましょう。
空き家を賃貸物件として貸し出す際には、入居者が見つからない「空室リスク」や家賃の支払いが滞る「家賃滞納リスク」が考えられます。
そのほかにも、投資のために変動金利型のローンを利用していれば金利が上昇するリスクがありますし、火事や台風、地震などに物件が倒壊してしまうことも懸念されます。
このように、空き家投資においては想定しておかなければならない要因は複数ありますので、実際に着手する投資内容を鑑みたリスクヘッジが必要です。
空き家投資では自治体の補助金も活用しよう
日本では現在空き家が増加傾向にあり、その事態を重くみた国や各都道府県、地方自治体といった行政により空き家問題解決に向けた補助制度が実施されています。
例えば、東京都杉並区では空き家を住宅確保要配慮者のための住まいや地域コミュニティ施設に改修し、利活用した場合に最大300万円の補助金を受けられる「地域貢献型 空室・空家等利活用モデル事業」が行われています(※1)。
このように、自治体によっては補助金を活用することで空き家投資にかかる費用を削減できる可能性がありますので、事前に調査をしてみましょう。
本ブログでは、各都道府県で利用可能な空き家関連の補助制度についてもまとめていますので、あわせてご参照ください。
まとめ
空き家投資は、物件状態や周辺エリアの需要も鑑みつつ、適切に行えば安定的な不動産収入を得られる可能性があります。一方で、築古の物件は改修費用が多く必要であったり、収益悪化に繋がる多くのリスクが潜んでいたりするため、事前に綿密な計画を立てておく必要があります。
日本で増加し続ける空き家を適切に運用することは、単なる投資活動だけでなく、社会貢献的な側面もあるため、ぜひ積極的な運用を検討しましょう。
参考：
※1 杉並区居住支援協議会,「「杉並区 地域貢献型 空室・空家等利活用モデル事業」募集のお知らせ（令和３年度）」,http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/sumai/akiya_taisaku/akiya_katsuyou.html,(2022/05/30)
