「住宅ローンの返済が厳しい」
「老後の資金が足りなさそう」
そのような悩みを抱えている場合、住まいの売却後に再度賃貸契約をして住み続ける、ハウス・リースバックが選択肢として挙がります。本稿では、そんな住まいのリースバックについて、仕組みやメリット・注意点について解説します。
目次
そもそもハウス・リースバックってどんな仕組み？
リースバックとは、前述の通り現在の住まいを売却し、その後あらためて買い手であるリースバック事業者と賃貸契約を結ぶ仕組みです。これによりまとまった資金を手に入れつつ、今までと同様の生活を送れます。
一方で、リースバックでは賃貸契約を結ぶことになりますので、毎月一定の賃料を支払う必要があります。
リースバック事業者によってリースバック完了までの期間は異なりますが、申し込みからおおよそ2週間から1カ月程度で売却が完了します。
リースバックの対象となる物件
基本的に、通常の戸建て物件ではリースバックを利用できます。リースバック事業者によっては、買取後に問題が発生しないよう、いくつかの要件を設けている場合もあります。
例えば住宅ローンの残債が物件の売却価格よりも多いときは、リースバックを利用後に売り手が資金難となり、家賃の支払いが滞る可能性が懸念されます。このようなオーバーローン状態では、事業者側としては買取を控えることも考えられるでしょう。
さらに、当該物件が共有名義になっている場合も、売却後の利用に際して共有者間で意見が割れてトラブルになるリスクがあるため、リースバック事業者から敬遠される原因となります。
リースバックを活用するメリット
売却後も済み慣れた家に住み続けられる
一般的な不動産売却であれば、決められた期限までに物件から立ち退き、新たな住居に映るのが通例です。
一方で、リースバックなら前述の通り変わらず同じ住まいに住み続けられますので、これまでと大きく変わらない生活を送れます。さらに、引っ越しに必要な資金や労力についても削減可能です。
将来的に買い戻せる可能性がある
リースバックには将来的に住まいを買い戻せる特約をつけられるケースも存在します。これを利用すれば、買い手側に対して売却後の一定期間は第三者への転売について制限をかけることが可能です。
一方で、リースバック利用時に買い戻し特約をつけていたとしても、家賃を数ヶ月滞納するなどの賃貸契約で規定された条件を破れば、買い戻しの権利が消失する場合もあります。
現金化までの時間がかからない
不動産仲介事業者と媒介契約を結び、買い手探しを行う通常の不動産売却では、売却完了までに早くても3ヶ月から半年ほどの期間がかかるケースが一般的です。
しかし、リースバックで買い手となるのは不動産会社やファイナンス会社などの専門事業者であるため、リースバックが利用可能な場合は前述した通り、遅くとも1ヶ月程度で売却が完了します。
そのため、ローンの返済や老後の資金だけでなく、突発的に治療費や事業用資金が必要になった場合もリースバックは有効です。
家の所有で発生するリスクをなくせる
戸建て物件を所有し続けていれば「資産価値が下落した際に思ったように売却できない」「金利上昇の影響でローンの返済額が上がった」といったように、長期的なリスクが付きまといます。
しかし、リースバックを活用すれば、不動産の所有権自体は手放すことになりますので、こういったリスクからは開放されます。
さらに、毎月の家賃の支払いこそ発生しますが、固定資産税や都市計画税については支払う必要がなくなりますので、場合によっては毎年の支出を減らせるかもしれません。
リースバックを利用する際の注意点
売却価格が市場相場よりも低くなりがち
リースバックで物件を売却する場合、物件の状態などにもよりますが市場相場のおおよそ6〜9割程度での買取となるケースが一般的です。買取事業者としては、買い戻し特約なども含めてある程度リスクを負うことになりますので、その分割引いた金額での買取になります。
もし買い叩かれないか心配な場合は、事前に別の不動産会社に査定を依頼し、普通に売却した場合の価格についても把握しておきましょう。
簡単にリフォームや建て替えができなくなる
戸建て物件を持ち家として所有している場合、基本的にリフォームや建て替えは所有者の意志で自由に行えます。一方で、リースバックで主有権が買い手に移譲されている状態ではその限りではありません。
リフォームや建て替えをしたいと考えた場合は、運営会社の許可を得る必要があります。もし、物件を改装する必要があるならリースバックよりも先にそちらを優先するのも選択肢のひとつでしょう。
ずっと住み続けられる訳ではない
リースバック後に結ぶ賃貸借契約は「入居期間は何年」と決められている「定期借家契約」で結ばれるケースがあります。この場合、当初の期間が終了した後、再契約を行うことができなければ退去しなければならなくなります。
そういったリスクをなくすためにも、なるべく賃貸借契約期間を自動更新できる「普通賃貸借契約」で契約できるリースバックを探すことが求められます。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックに似た不動産の活用方法として「リバースモーゲージ」が挙げられます。リバースモーゲージでは同じ物件に住み続けた状態で住まいを担保にして融資を受け、利用者が亡くなった、あるいは一定の期限訪れたタイミングで自宅を売却して借りたお金を返済する仕組みです。
物件を売却して賃貸契約を結ぶリースバックに対して、リバースモーゲージなら所有権を移譲せずに済みます。
リバースモーゲージは融資商品の一種であり、持ち家はあるものの、老後の資金が足りない方などが活用するのが一般的です。
リバースモーゲージで融資を受けた資金は、使用用途についても特に制限がないケースが通例で自由に使うことができます。一方で、毎月一定の利息分を支払わなければならない点には留意しましょう。
さらに、住まいの所有権はそのまま保持できるとは言え、自宅を担保にして融資を受けているため、もし住まいの所有者が亡くなったとしても相続人に物件を残せるとは限りません。
借りた金額を現金で払えれば別ですが、相続人としては相続後に物件を売却して返済費に充てるか、相続放棄を選択するケースがほとんどではないでしょうか。
まとめ
リースバックを利用すればこれまでと同じ物件に住み続けたまま、まとまった資金を取得できます。一方で、自由にリフォームや建て替えができなくなったりするリスクもあります。
リースバックの利用にあたっては、リバースモーゲージのような別の資金調達の方法もあわせて検討しましょう。
