一度取り壊してしまうと建て直しができない再建築不可物件は、所有者にとっては悩ましい存在でしょう。しかし、再建築不可物件であっても利活用の手段がない訳ではありません。
本稿では、再建築不可物件を再建築可能な状態にする手段や活用方法について説明しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、接道義務などの建築基準法で規定されている各種要件を満たしていない土地に建てられた建物です(※1)。再建築不可物件は、現状維持のための修繕やリフォームは可能ですが、建て替えや増築については建築確認が必要になるため行うことができません。
建築基準法で接道義務などの各種規定が設けられたのは1950年です。そのため、それ以前に建てられた物件については再建築不可である可能性が非常に高まります。
建築基準法は1950年5月24日に定められた法律で、1919年4月5日に定められた「市街地建築物法」もあります。
再建築不可物件になる条件
物件が再建築不可になる背景として、前述した物件の接道義務違反以外に、物件の間口が接する道路が建築基準法を満たしていないというケースも存在します。
接道義務違反の物件
建築基準法では、建物を建てる場合は「土地の間口が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」との接道義務が定められています。
すでに存在する建物が接道条件を満たしていなくても、直ちに何かしらの罰則を受ける訳ではありませんが、物件を取り壊した上での再建築は行えません。
接する道路が建築基準法の規定を満たしていない
建築基準法においては、物件の間口が接する道路が以下の条件を満たしていなければ、物件の間口幅が2m以上あったとしても再建築不可物件になってしまいます。
再建築不可物件の売却が難しいワケ
再建築不可物件は通常の物件に比べ、売却の難易度も高いことがデメリットとなります。主な要因として挙げられるのが、「建て替えができないため再利用が難しい」「買い手側がローンを組めない」などです。
理由その①:建て替えができないため再利用が難しい
再建築不可物件は建て替えができないにも関わらず、築古の物件が非常に多いためそのままでは利用ができません。そのため、利活用のためにはリフォームが必須となりますが、それでも耐震強度など、構造上のリスクは拭えないでしょう。
構造部分の老朽化が進んだ物件は、地震や台風などで倒壊する可能性が高まっています。再建築不可物件はそういった問題を解決することが困難であるため、買い手側が敬遠されやすいのです。
理由その②:買い手側がローンを組めない
再建築不可物件の収益性に目を向けた場合、活用方法の幅が狭く限定的であるため、ローンを組む際の担保価値が低くなってしまいます。基本的に、不動産投資ローンで借入可能な金額は物件の担保価値によって変動します。
そのため、再建築不可物件の売買取引において、買い手側はローンを組めない可能性もあるのです。もし金融機関からの借入ができない場合、金利が高いノンバンクローンなどを利用するしかなくなります。
再建築不可物件は建築可能な状態にできる？
再建築不可物件は、場合によっては以下の方法で建築可能な状態にすることが可能です。
- セットバックを利用する
- 隣接している土地を購入する
- 43条但し書き道路物件は例外的に建築可能
セットバックを利用する
再建築不可物件の間口が接している道路が4m未満の幅であるなら、セットバックを行うことで建築可能な状態にできます。セットバックとは道路の中心線から2m土地を後退させ、建築基準法の接道義務を満たす手法です。
道路の反対側が川や線路などのケースでは、反対川の境界から4m後退させます。
隣接している土地を購入する
旗竿地などの不整形地は、物件の間口が2m未満で接道義務を満たしていないケースもたびたび発生します。旗竿地とは、旗のような形をした土地のことであり、整形地が遺産相続などの結果分割して生まれます。
旗竿地のような間口が狭い土地に建っているために再建築不可となっている物件は、隣地の土地を購入することで間口幅を広げ、接道義務の要件を満たします。隣地の購入が難しい場合や、借地や隣地の所有者への売却も検討しましょう。
▼旗竿地(はたざおち)にメリットはある？売却・評価方法を解説
43条但し書き道路物件は例外的に建築可能
建築基準法の43条では、間口幅が2m未満であっても、物件周囲に広い空間が存在する、あるいは類似する状況にあって安全上問題がない場合は建築可能物件と認められるとあります(※2)。
この「43条但し書き道路」と呼ばれる条件を満たすためには、特定行政庁に申請を行い、許可を取らなければなりません。
建築可能な状態にできない場合の利活用のアイデア
前述の通り、再建築不可物件はリフォーム・取り壊し自体は可能ですので、以下のような利活用が可能です。
- 賃貸物件として活用する
- 更地にして土地のみ活用する
- 売却する
賃貸物件として活用する
リフォームやリノベーションで住みやすく、魅力的な物件に改装することで、賃貸物件として利用できる可能性が生まれます。改装費に関しても、収益物件として活用できる余地があるのなら金融機関からの融資も受けられるかもしれません。
物件の広さ次第では、ただの賃貸活用ではなくシェアハウスとしての運用も選択肢となります。基本的に1世帯までしか貸し出せない戸建て物件であったとしても、この方法なら多くの入居者を募ることが可能です。
更地にして土地のみ活用する
物件が存在するエリアに賃貸需要がない、あるいは修繕・リフォームをしてまで運用するのは負担が大きすぎると感じる場合は、更地にして土地のみの運用を検討しましょう。駐車場や駐輪場、資材置き場などとして貸し出すことでも収益を得ることは可能です。
一方で、物件を解体すると固定資産税の支払額が最大6倍になってしまう点には留意が必要です。
売却する
再建築不可物件は売却が難しいと前述しましたが、決して売却が不可能な訳ではありません。隣地の所有者や訳あり物件専門の買取業者への相談したり、訳あり物件のマッチングサービスの活用することで買い手が見つかるケースもあります。
まとめ
再建築不可物件はそのままでは利活用の幅が狭く、売却の際には買い手探しが難航すると予想される扱いの難しい不動産です。しかし、隣地を購入したり、セットバックを行なったりすることで建築可能な状態にできる可能性があります。
さらに、隣地の所有者や訳あり物件を専門的に買い取っている業者・サービスを利用すれば、物件に手を加えることなく手放せるケースもありますので、積極的に検討しましょう。
参考：
※1 国土交通省,「建築関係法の概要」,https://www.mlit.go.jp/common/000134703.pdf,(2022/01/26)
※2 e-Gov 法令検索,「建築基準法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201_20210826_503AC0000000044,(2022/01/26)
